Inilah kegeblekan dan kesoktahuan saya. merasa cara saya jauh lebih cepat ternyata, “proven method” jauh lebih cepat. Apa-apa yang sudah terbukti jauh lebih benar.
Ini masalah dunia property.
Dulu saya penggemar membangun kavling dengan rumah, lalu dijual. Istilahnya jual putus. Coba lihat pertama kali di Jakarta ada cluster atau sepotong kavling di buat biasanya tidak sampai 20 unit, di tahun 2002 hingga tahun 2010, kami membangun lebih dari 10 cluster perumahan. Bisa di bilang kami (FIM group) adalah pempopuler pembanbun dan penjual cluster. Bahkan ada yang hingga 60 unit, hampir menjadi komplek perumahan.
Sampai suatu hari sahabat saya mengatakan, ngapain bisnis property bangun yang seperti itu, pakai jurs lain.
Jual putus, cari tanah, buat izin, bikin kavling, bangun rumah, terlihat margin untungnya bisa 30-40%. Terlihat loh ya. Ketika 20 unit habis terjual, maka kita cari tanah lagi, danharga tanah bergerak naiklah. Sehingga kita membeli dengan harga lebih mahal, lalu ulangi lagi sikuls bisnisnya. Tahu ngak, suatu hari, dapat lokasi makin tidak strategis, kepinggir, harga mahal, dan membuat orang berfikir untuk membeli, dan saat itu anda akan “stuck” mati angina.
Stock ngak kejual. Dan mulai kemakan overhead karyawan, dan bersiap merugi.
Pengalaman adalah di setiap sikuls 5 kali bangun atau 10 tahunan dunia property mengalami siklus itu. Dan benar itu terjadi.
Sejak tahun 2015 dunia property lesu darah. 90% pembelian adalah menggunakan cicilan bank dalam dunia property mendadak dana tidak ada di bank. Semua buat infrastruktur yang sedang di bangun secara jor-joran (yang katanya buat membangun Negara).
Dunia property sudah kena siklus 10 tahunan, supply di bangun k epinggir, kalau di tenagh apartemen, tentunya ketemu rumus tadi, yang di pinggir tidak murah jualnya, yang di tengah apartemen pasti mahal harganya. Pembeli yang pakai kredit kepemilikan rumah tidak di buka, kalau di buka hanya yang kecil saja atau yang aman saja. Njedak semua developer.
Meikarta yang terlihat wah di awal, yang mebuat pengamat ekonomi mengatakan ini solusi, saya sudah ingatkan, tuh pengamat ngak pernah dagang, ngemeng aja luh. Dan sekarang menjadi kenyataan, pembeli hanya depe doang, nyicil beli yang pakai bank keluar ngak fulusnya? Ehmm nyahok luh!! Sekelas lippo aja dengkul sudah mulai gemeteran sekarang. Lippo harus mepet ke penguasa, termasuk calon penguasa jabar (gubernur) dan sudah lah sahabat semau tahu siapa yang di dukung lippo.
Demikian juga property saya. saya pemain kecil, setahun biasanya jual 20-28 unit rumah. Sejak tahun 2015 kami hanya menjual 5-10 unit dan tahun 2017 kemarin hanya 2 unit. Ya salah kami juga sih ya, kami bermain di pasar premium kelas 3-10Milyar dengan rata-rata 5 milyar harga unitnya.
Kalau main di kelas 300 juta kebawah dengan KPR masih ada pasar tersebut, tapi jujur, tipis banget untungnya. Untung 10% misalnya, jual 10 unit setahun maka angka 300 juta profit setahun di dapat. dengan karyawan 5, sewa kantor, dan biaya rutin lainnya, tiap bulan 20 jutaan, maka 300 juta profit tadfi, di mana untung ownernya? Bisa ngak lebaran tuh!
Lebaran 2 kali gajih karyawan, ownernya tekor langsung. Karywan pulang kampung owner nya gantian jaga warung hahaha.
Di tahun 2014 itulah saya baru ngeh maksud dari sahabat saya pemain bisnis property senior 10 tahun lalu mengatakan kepada saya.
Bisnis property yang kamu masukin itu ibarat beli lukisan. Pertama lukisan bagus tadi murah. Lalu kamu beli dan kamu jual. Lalu kamu cari lukisan lagi, ternyata yang bagus makin mahal, kamu beli walau mahal dan ada yang beli di lebih mahal lagi. Suatu hari kamu sulit cari lukisan bagus, kamu harus beli mahal dan tidak terjual. Kamu jadi harus tahan barang. Di situ kamu mati cahflow.
Karena pelukis bagus itu sama dengan lhan lokasi bagus. Kuncinya di property adalah LOKASI, kuncinya sukses main lukian adalah di PELUKISnya. Lokasi dan pelukisnya terbatas.
Setelah 10 tahun baru saya kerjakan karena baru “ngeh”, ternyata dia benar, sangat benar, o begini main property yang lebih benar. “begini” itu apa? pengen tahu ya? Memang doyan bisnis? Bukan politik yang lebih di sukai . kalau mau tahu sebentar lagi ya, saya jogging dulu. #MMBCVIIJOGJA #Peace #mardigu
Aplikasi Jual Beli Emas dari Bos Man Mardigu
Klik Link => dinaran-gold.com
إرسال تعليق